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预告登记与法院查封措施的冲突与解决

2019-11-08         浏览次数:601

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我国《物权法》在我国第一次设立了预告登记制度。由于这一制度是物权法继受域外制度而来,我国理论界缺乏系统成熟的研究,实务界在操作上存在陌生,使用过程中产生较多疑惑。那么到底经预告登记后的不动产,是否可以进行查封、执行等问题呢?针对这一问题我们要具体分析:

1、不动产所有人(出售方)和买受方就不动产处分达成合意并办理预告登记后,不动产所有人涉诉作为被执行人,如原告方依法申请财产保全,并请求查封已经做了预告登记的不动产,原告申请能否获得支持呢?

(1)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,该规定第十七条:“ 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。若第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。

(2)我国《物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。关于预告登记之效力,学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力(或完全效力)。预告登记均旨在限制不动产处分,并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度,促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序,极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。从享有权利的角度看,预告登记系为了保护交易人的利益,如果预告登记不能够对抗查封登记,则失去了其法律赋予的本意。因此,预告登记可以排斥所有权人的查封登记。

(3)若出售方的该债权人是新的买受人,根据物权法的规定,预告登记权利人可以对抗不动产权人的再处分行为,处分不动产不发生物权效力。那么既然没有物权效力,因为新的买受方与出售方的纠纷,为何要查封该房屋,从而导致原买受人(预告登记权利人)不能取得产权呢。若出售方因为其自身的债务,导致债权人起诉并来查封该房屋,笔者认为也是不能查封的,因为该普通债权是不能对抗已经办理预告登记的债权(要求取得物权的债权)。

查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预,最终目的仍是为了保护私权。既然都是为了保护私权所采取的措施,本应没有优劣之分,但预告登记后的债权请求权具有了区别于一般债权的特殊性质--物权的优先性,因而,预告登记对其有排除效力。《物权法》对此没有明确规定,建议在之后的预告登记的法律规定中明确规定预告登记的房屋,法院不应该因出售方的债务而查封该房屋,但是法院可以要求买受人支付剩余的钱款,并且予以提存或支付到法院。

2 、若买受人购买房屋,还未办理转移登记,买受人作为被执行人法院是否可以查封该房屋呢?

( 1)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结”。

( 2)根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

因此,根据法律规定买受人购买房屋,还未办理转移登记,买受人作为被执行人法院可以查封该房屋。
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